親子間での不動産売買の場合に住宅ローンを組むのが困難である理由

親が所有している不動産を,子供が銀行で住宅ローンにて融資を受けた資金で購入する。

法律上は何の問題もない契約です。

もっとも,この場合,たいていの銀行では,子供が住宅ローンで不動産購入資金を工面することについての審査は,極めて厳格に行われます。

なぜ,親子間の不動産売買について住宅ローンの審査は,簡単には通してくれないのでしょうか。

第1 親子間の不動産売買で住宅ローンが通りにくい理由

住宅ローンは,不動産購入予定者が,自身が居住するための不動産を適正価格で購入するための購入資金を得るために組まれるものです。

不動産という物的担保がある上,「自身が居住する」不動産であるために頑張って返済することが想定されること,また住宅保有目的という政策的意味もあって,住宅ローンの金利はとても低く設定されています。

 

ところが,売主が親を含めた親族の場合には,簡単には住宅ローンの審査が通りません。

親子間の場合,不動産の名義を移転させるのは,相続を原因とするのが一番安上がりですので,わざわざ親が子供に所有不動産を適正価格で売却することは,極めて稀です。相続以外の手段としても,通常は贈与です。

そのため,親が子供に所有不動産を売却する場合は,通常別の理由が推認されるからです。

一番多い理由は,住宅売買を理由として(目的を偽って),金利の安い住宅ローンで多額の融資を受け,それを本来であれば高い金利で借りる必要のある事業用ローンの代わりとして利用するというものです。

親が,事業資金等の手持ち資金が不足した場合に,子供に不動産を売ったことにして,住宅ローンを組み,それを別利用とすることが疑われるのです。

 

この疑いが払拭できないため,親子間の不動産売買の場合には,住宅ローンの審査は極めて厳しく行われ,実際,ほとんどの場合その審査結果は否決です。

 

第2 親子間の不動産売買で住宅ローンを通すためにすべきこと

もっとも,親子間での不動産売買の全件について住宅ローンの審査が通らないわけではありません。

親子間の不動産売買であっても,他人から購入するのと同じ場合もあるからです。

 

そこで,親子間での不動産売買に住宅ローンを通してもらうためには,銀行に対して,この正当な理由,すなわち,不動産購入予定者が,自身が居住するための不動産を適正価格で購入することを証明する必要があります(適正価格でないと税務上の問題も生じます。)。

 

個別事案によるでしょうが,具体的証明方法としては,費用はかかるものの,仲介の不動産業者を入れて,物件調査をさせた上で適正価格を算出して売買価額を決定し,契約書・重要事項説明書を作成させると共に,買主である子供の返済資力が十分であることを銀行に伝えることから始めることになると思われます。

なお,どうしても【親→子供】の売買で住宅ローンが通らない場合,【親→不動産業者→子】として間に不動産屋をかませれば親子売買でなくなるので融資は通ったりするのでしょうか?やったことがないのでわかりません。

 

いずれにせよ,親子間で不動産売買をしようとする場合には,親子間のみで話をして住宅ローンの審査を銀行に持ち込んでも,ほぼ間違いなく通りませんので,親子間売買を希望される場合には,一度不動産屋さんに相談されることをお勧めいたします。



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