法務局に備付けられ閲覧・謄写できる図面に正確な【地図(14条地図)】と不正確な【公図】とが存在する理由

法律の世界で生きている方や不動産業務に携わっておられる方にとっては当然の話ですが,法務局に備え付けられている図面には,現地復元能力を有する正確なものと,現地復元能力を有しない不正確なものとが存在しています。

現地復元能力を有する正確な図面を【地図(14条地図)】といい,現地復元能力を有しない不正確な図面を【公図】といいます

取り付けた図面が,14条地図なのか公図なのかによって正確性の担保があるか異なりますので,その点に留意して,その取扱いを変えなければなりません。

現地復元能力を有しない不正確な方の図面である公図について,「公」という,さも公的な正確な図面であるかのような名称が付されていることが話をややこしくさせている気がしますが,それはさておき,以下,法務局備付図面である「地図」と「公図」の違いについて簡単に説明した上で,正確性の担保がなされない地図である公図がいまだに法務局に備え付けられているのかについて,考えていきます。

 

第1 現地復元能力を有する正確な地図(14条地図)について

法務局は,不動産の権利関係を公示するために不動産登記についての事務処理をする役所です(その他の各種業務も行っていますが,本稿ではその他の業務の説明は割愛します。)。

不動産の権利関係を公示するためには,当然,権利関係が公示される不動産自体が,どこにあるどのようなものなのかを明確にする必要があります。

 

そこで,法律上,法務局において登記される土地についての所在・形状等を明らかにするために,土地の面積・距離・形状・位置についての正確性が高く境界を一定の誤差の範囲で復元できる現地復元能力を有する図面が,法務局に備え付けることを義務付けられています(不動産登記法14条)。なお,この図面は,不動産登記法14条により備え付けが義務付けられる図面のため,一般に14条地図と呼ばれます

法務局において取り付けた図面が14条地図といえるかについては,当該図面の分類欄(前記イラストの赤枠内)を見ればわかります。

この14条地図が存在することにより,万一地震や津波等によって土地の境界が分からなくなってしまったとしても,再び境界の復元ができるようになっています。

 

なお,14条地図となりうるのは,①法務局自ら作成した地籍図(不動産登記規則10条),②国土調査法に基づく地籍調査の成果である地籍図(国土調査法20条1項),③土地改良登記令5条2項3号又は土地区画整理登記令4条2項3号の土地全部の所在図に限定されます。

(不動産登記法)
第14条 登記所には,地図及び建物所在図を備え付けるものとする。

(不動産登記規則)
第10条 地図は,地番区域又はその適宜の一部ごとに,正確な測量及び調査の成果に基づき作成するものとする。ただし,地番区域の全部又は一部とこれに接続する区域を一体として地図を作成することを相当とする特段の事由がある場合には,当該接続する区域を含めて地図を作成することができる。
2 地図の縮尺は,次の各号に掲げる地域にあっては,当該各号に定める縮尺によるものとする。ただし,土地の状況その他の事情により,当該縮尺によることが適当でない場合は,この限りでない。
一 市街地地域(主に宅地が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 二百五十分の一又は五百分の一
二 村落・農耕地域(主に田,畑又は塩田が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 五百分の一又は千分の一
三 山林・原野地域(主に山林,牧場又は原野が占める地域及びその周辺の地域をいう。以下同じ。) 千分の一又は二千五百分の一
3 地図を作成するための測量は,測量法 (昭和二十四年法律第百八十八号)第二章 の規定による基本測量の成果である三角点及び電子基準点,国土調査法 (昭和二十六年法律第百八十号)第十九条第二項 の規定により認証され,若しくは同条第五項 の規定により指定された基準点又はこれらと同等以上の精度を有すると認められる基準点(以下「基本三角点等」と総称する。)を基礎として行うものとする。
4 地図を作成するための一筆地測量及び地積測定における誤差の限度は,次によるものとする。
一 市街地地域については,国土調査法施行令 (昭和二十七年政令第五十九号)別表第四に掲げる精度区分(以下「精度区分」という。)甲二まで
二 村落・農耕地域については,精度区分乙一まで
三 山林・原野地域については,精度区分乙三まで

 

第2 いまだに法務局に現地復元能力を有しない不正確な公図が備え付けられていることについて

1 14条地図の整備状況

前記のとおり,法律上,法務局に現地復元能力を有する正確な図面である14条地図の備え付けが義務図けられているのですから,わざわざ法務局に現地復元能力を有しない不正確な図面である公図を備え付けておく必要がなさそうに思います。

ところが,現在においてなお,法務局には公図の備え付けがなされており,不動産売買を行う際の土地境界の根拠となったり,法律紛争が起きた場合の根拠書類として使用されたりします。

法律上,不正確な公図はいらないのではないかとも思えるのですが,実際上は必要なのです。

なぜかというと,14条地図の備え付けが法律上義務付けられた後,全国各地で地籍調査が進められ,以降粛々と14条地図の作成が進められていますが,現地復元能力を有する正確性の担保を求められる地図の作成であるがゆえに,作成に相当の手間と費用が必要で,現時点においてなお,日本全国をカバーするに至っていないからです(本稿執筆時点で未だ60%程度の進捗だそうで,特に都市部の整備が遅れているようです。)。

14条地図がない場所について図面の備え付けをしないとなると,日本各地に相当量の図面空白地帯ができてしまい,実務上大混乱が生じます。

2 公図が14条地図の代用として備え付けられている

この実務上の混乱を避けるため,14条地図の整備がなされていない場所について,14条地図が備え付けられるまでの間,14条地図に代わるものとして,代用品としてやむなく法務局に備え付けられたのが公図なのです(地図に準ずる図面,昔ながらの不動産屋さんは字図と呼んでいることが多いと思います。不動産登記法14条4項)。

法務局において取り付けた図面が公図といえるかについては,当該図面の分類欄(前記イラストの赤枠内)を見ればわかります。

(不動産登記法)
第14条4項 第一項の規定にかかわらず,登記所には,同項の規定により地図が備え付けられるまでの間,これに代えて,地図に準ずる面を備え付けることができる。

3 公図の問題点

前記のとおり,公図は,14条地図とは異なって,現地復元能力を有する正確な図面ではありません。

それどころか,大きさ・形状がめちゃくちゃであったり,場合によっては実際上は存在しない土地が存在することとなっていたり,実際には存在する土地が存在しないこととなっている場合まであります。

そのため,土地の境界等に争いが生じた場合,その根拠資料の1つとして用いることはできますが,その記載によって一義的に紛争解決をすることができません。

14条地図が存在しない土地の境界紛争は,複雑な上に資料が乏しいため,大きな紛争に発展しがちです。

このような紛争が生じた場合には,お近くの弁護士に相談されることをお勧めいたします。

 

第3 余談(公図の沿革について)

現地復元能力を有しない公図が作成され,いまだに法務局に備え付けられている理由は,公図が作成された時代の技術上の問題のみならず,その時代の実利的な問題から,正確性を顧みることなく作成されたものが,代用品としてしようされているからです。

実務上ほとんど必要とならない話ですが,以下,余談として,現在の状況に至った沿革について,公図作成の沿革を基に説明します。

もっとも,以下は,実務上は全く問題とならない話なので,興味がなければ読み飛ばしてください。

1 公図は元々徴税のために作成されたものであった

(1)初期の公図作成の沿革

① 地租改正と字引絵図の作成

江戸時代の幕藩体制下の各藩は,米経済であり,財政は年貢米により支えられていました。

もっとも,明治維新により成立した明治政府は,欧米列強に追いつくため富国強兵政策をとるようになり,財政についても気候変動による影響を受けるため安定性のない年貢米から,土地そのものの価値に着目して金銭で税を徴収し,安定的な財政確立を求めました。

その結果行われたのが,明治6年より行われた地租改正です。

地租改正により,全国の田畑の地価の総点検が行われたのですが,その際町村に字引絵図(この字引絵図は,その後複数回に亘り改定がなされています。)の提出をさせています。

② 土地台帳と字図

その後,明治17年に新たに地租条例が制定・公布され,これに伴って,府県庁に地租台帳・反別地価帳・地図(字図)・野取絵図が,郡区役所に地券台帳・地租台帳が,町村戸長役場には土地所有者名寄帳・反別地価帳・地図・野取絵図がそれぞれ備え置かれることとなりました。

③ 土地台帳規則の制定と郡役所への移管

その後,府県庁に置くこととされていた町村絵図が,府県庁から郡役所に移管され,これにより従前の地券台帳と字図が,それぞれ土地台帳とその付属図として代用されることになったのです。

なお,以降,字図等は,土地台帳の付属図面として,郡役所の収税部門で保管・管理されることとなりました。

(2)徴税のためのツールであったことによる字図(公図)の限界

前記のとおり,公図は,地租徴収のためのツールとして作成されたのですが,土地所有者の申告に基づいて作成されていますので,そこに作為が入っていることが多いのです。

具体的には,帳簿上の面積が大きければ税金が多くかかりますので,納税者である土地所有者が,帳簿上の面積を実測面積よりも小さく申告することが横行していました(いわゆる「縄のび」です。)。

また,公図は,測量経験のない村民が,作成している物ですので,必然的に技術的な限界も存在しています。

以上の,公図作成の沿革から,元々公図には,現地復元性を認めるような正確性が存在していないことがわかると思います(というより,徴税のためのツールにすぎませんので,そこまでの正確性は,そもそも求められていませんでした。)。

2 公図が公示手段として使われるようになった

(1)登記所に公図が備え付けられた沿革

① 徴税のためのツールとしての役割の終焉

ところが,昭和22年に土地台帳法が成立され,またその後昭和25年に地方税法施行に伴い,新たに土地に関する税金として固定資産税が制定されたため,土地台帳法の一部が改正とともに土地台帳は課税台帳としての役割を終えることになりました。

② 字図の登記所への引き継ぎ

徴税ツールとしての役割を終えた土地台帳及び字図は,土地台帳が,地籍簿として性格を変えて登記所に移管され,あわせてその付属図面である字図も登記所に移管されることとなったのです。

そして,昭和35年の不動産登記法の改正により,登記制度と土地台帳制度の一元化作業が行われ,順に土地台帳の適用が廃止されていきました。

③ 14条地図作成事業化の公図の扱い

その後,昭和43年度から,前記一元化による不動産登記制度による公示機能のため,土地の物理的な位置・形状を特定するため,地図(いわゆる14条地図,改正前の不動産登記法では17条にきていされていましたので,当初は17条地図と呼ばれていした。)を備え付けることとなったのですが,前記のとおり日本全国分の14条地図を完備するまでには膨大な時間がかかりますので,それまでの間,前記のとおり引き継いだ土地台帳付属地図(公図)を,地図に準ずる書面として扱い,登記所に備え付けておくこととなったのです。

このことにより,明治時代に作成された正確性の担保のない土地台帳付属地図(公図)が,公示のための代用図面となってしまったのです(しかも,マイラー化作業の際に,一定数の転記ミスも生じているようです。)。

(2)現在の公図の機能について

以上のとおり,公図は,正確性の担保のない図面にすぎませんので,これのみを根拠として土地の境界等を決することはできません。

もっとも,多くの裁判例では,長年これを基にして権利関係を決してきた事実状態を尊重し,公図に記載されている土地の位置・形状等については,一定の信用性を認める傾向にありますので,全く信用できないものとも言い切れません。




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